Page 73 - Flipbook Inarcassa 4_2024

ha determinato le criticità del territorio italia- stamente responsabilità diretta sulla verifi-
no (anche a causa della doverosa tutela delle ca tecnica della legittimità edilizia, non es-
sue peculiari caratteristiche paesaggistiche e sendo specializzati in materia; si riferisco-
culturali), e l’impossibilità di una repentina e no solitamente invece alle norme di “com-
coordinata trasformazione del Paese. merciabilità” per cui basta un qualsiasi atto
Lo sviluppo della nazione, con l’utilizzo del di legittimazione alla costruzione, anche se
“carattere d’urgenza” e degli “stati d’emer- non conforme alla realtà, supportato dal do-
genza” di fatto ha inibito la pianificazione cumento amministrativo catastale; il notaio
di medio lungo termine. La necessità quin- certifica di fatto quanto dichiarato dal ven-
di di dare risposte concrete a esigenze con- ditore relativamente alla conformità dell’im-
tingenti in un complesso ambiente normati- mobile ai titoli edilizi, nonché la dichiarazio-
vo vincolante hanno così obbligato a rende- ne dell’acquirente che accetta l’immobile
re il “carattere d’urgenza” consuetudine, fa- nello stato dichiarato.
vorendo l’esercizio di un potere decisionale La figura del Notaio, quale pubblico ufficiale e
decentrato e disomogeneo. Queste modali- rappresentante dello Stato, è spesso errone-
tà, purtroppo, hanno così deprecato in alcu- amente percepita come garante della legitti-
ni casi un carattere strategico a beneficio dei mità edilizia e urbanistica del bene oggetto di
singoli temporanei vantaggi a dispetto del- trasferimento. In realtà, il suo ruolo si limita a
lo Stato. verificare la regolarità formale e amministra-
Tale metodo, che nel tempo non ha consen- tiva notarile, nonché la presenza della docu-
tito di ottenere significativi miglioramenti dal mentazione prevista per legge, senza entrare
punto di vista urbanistico, richiede ormai la nel merito tecnico della conformità edilizia e
necessità improrogabile di formare una mas- urbanistica dell’immobile, che resta respon-
sa critica di natura e valenza economica, che sabilità del venditore e dei tecnici eventual-
renda possibile la reale uniformazione euro- mente incaricati.
pea, a protezione dei legittimi interessi locali, Tali modalità operative, tuttavia, evidenzia-
regionali e nazionali, che ancora stenta a par- no un punto critico del sistema: nelle more di
tire. una forte pressione commerciale per la con-
L’applicazione della legge 105/2024 denomi- clusione del rogito, spesso si assiste a un’as-
nata “Salva Casa”, erroneamente ribattez- senza di adeguata informativa tecnico-giu-
zata “condono edilizio” nelle prime fasi del- ridica da parte dei consulenti immobiliari, i
la pubblicizzazione, in realtà rientra in quel- quali, non essendo responsabili delle infor-
le norme che continuano a stringere le maglie mazioni riguardanti l’immobile (ma incassan-
necessarie a responsabilizzare e uniforma- do in ogni caso le provvigioni), sono disincen-
re i processi. La norma obbliga di fatto all’ac- tivati ad approfondire le tematiche che re-
quisizione dello “Stato Legittimo”, ovvero al- sponsabilmente dovrebbero tutelare acqui-
la dichiarazione di conformità alle tolleranze renti e venditori che sono generalmente privi
edilizie, con chiaro riferimento, in difetto, alla di competenze specifiche.
nullità degli atti transattivi e quindi di trasfe- Il comma 3 dell’articolo 34-bis del T.U.E. po-
rimento (Transazioni immobiliari) qualora non ne in maniera ancora più chiara e perentoria
fosse rispettata. le responsabilità penali in capo ai proprie-
Dal 2020, con l’introduzione formale dello tari, sempre responsabili in solido salvo se
“Stato Legittimo” (D.L. 76/2020, poi integra- scagionati in giudicato e ai tecnici certifica-
to nell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001), è au- tori, rappresentanti di pubblica utilità (359
mentata la complessità delle compravendi- c.p.), che ne attestino la veridicità o la con-
te. I notai, in larga parte, non assumono giu- formità.

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